STJ veta penhora de imóvel com alienação fiduciária para quitar dívida de condomínio

Não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça aceitou recurso especial para proibir que um condomínio penhore um imóvel alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal para quitar dívidas de taxa condominial de um homem.

O tema envolve a complexidade própria dos contratos com alienação fiduciária. Neles, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira que forneceu o dinheiro para sua compra. O devedor fica na posse, mas só recebe a propriedade quando quita a dívida.

Quando esse bem é um imóvel que se submete à cobrança de taxas de condomínio, a responsabilidade pelo pagamento é do devedor fiduciante, apesar de o artigo 1.345 do Código Civil instituir que tal obrigação é de responsabilidade do adquirente do imóvel — a rigor, o credor fiduciário, pelo menos enquanto o financiamento não for quitado. Essa regra de exceção consta do artigo 27, parágrafo 8º, da Lei 9.514/1997.

A possibilidade de penhorar o imóvel alienado fiduciariamente para pagar as dívidas de taxa de condomínio é tema que divide a doutrina, conforme destacou a ministra Nancy Andrighi, em seu voto. Há duas possíveis soluções.

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